Co se stane na trhu nemovitostí – květen 2020

Trh nemovitostí určitě v době po-koronavirové dozná řady změn. Vidíme to například na trhu s byty v Praze – Airbnb nefunguje, lidé mají problém s držením bytu na hypotéce a raději se jich zbavují. To posílá ceny dolů, takže minimálně v širším centru Prahy už vidíme, že ceny klesají. Není to o mnoho, ale o nějakých 10-15% nám ceny v centru poklesly. Stále jsou to astronomické částky za metr čtverečný, ale jsou nižší než před 3 měsíci.

Trh nemovitostí mimo Prahu

Důležité je se ale podívat na trh nemovitostí mimo Prahu. Boom hypotéka před 3-4 lety měl významný dopad na růst cen bytů a domů. Díky velmi dobrým sazbám od bank a také velmi vstřícnému přístupu od ČNB bylo před 3 lety velmi snadné hypotéku získat. A tak do toho šla spousta lidí. Letos a v následujících dvou letech jim měla končit obvyklá 3-5 letá fixace. To byla z mého pohledu šance, jak se a trhu mohli objevit zajímavé nemovitosti.

Změna fixace měla přinést slevy na nemovitostní trh

Tato změna fixace (kdyby nepřišel koronavirus) by znamenala nárůst splátek. Protože historicky nejmenší úroky, které byly k dispozici před 3 lety, neměli už letos nastat. Ekonomice se dařilo, ČNB zvyšovala sazby a zpřísňovala podmínky a vše směřovalo k tomu, že sazby hypoték budou místo 2% třeba 3-4%. Pak by to pro splátku hypotéky znamenalo navýšení v řádů tisícikorun a to mohl být pro někoho zásadní problém.

Rozvolněné hypotéky v minulosti a jejich dopad na dnešní situaci

Díky tomu, že se dříve mohlo půjčit až 100% ceny nemovitosti a splátka se mohla blížit prakticky celému příjmu, znamenalo by jakékoliv navýšení u tohoto vlastníka hypotéky velký problém. Každá změna fixace by tak přinesla na hypoteční trh potenciální nemovitost, kterou by si její majitel nemohl dovolit. Když se ekonomice daří a sazby jsou vysoko, splátky hypoték rostou a kdo si vzal hypotéku, když byla levná a takříkajíc „nakrev“ mohl mít problém.

Koronavirus zachránil celou řadu rodin

Ale díky koronaviru se nemovitostní trh neočistí. ČNB snížila sazby na minimum. Komerční banky nebudou zvyšovat fixace a každý, kdo měl nízkou hypotéku a nyní mu končí fixace, tak změnu prakticky nepocítí. Pokud nepřijde z důvodu krize o práci, nic se pro něj nezmění. Takže i rizikové hypotéky na 100% hodnoty s obrovskou splátkou v poměru k příjmům mohou dále běžet.

Ale ten strašák nezmizel. Jen se podle mě přesunul o dalších 3-5 let dál. Pokud se bude ekonomice za 3-5 let dařit, sazby ČNB budou určitě výrazně výše, platy na průměrných pozicích skokově nerostou a řada rodin se do problémů, které měli nastat již letos, dostane za 3 roky. A na trhu pak uvidíme celou řadu levných nemovitostí, kterých se budou muset jejich majitelé rychle zbavit, aby se zbavili nevýhodné hypotéky, kterou při změně fixace a skokovému nárůstu nebude možné utáhnout.